Eigen huis steeds meer buiten bereik van Jan Modaal

Voor huiseigenaren kan het feest niet op. De gemiddelde prijs van een koopwoning stijgt nog steeds en komt nu uit op een kleine half miljoen euro (NVM:€ 495.000). Een bedrag waar Jan Modaal, de burger met het inkomen dat het vaakst voorkomt in Nederland (€46.500 bruto per jaar), behoorlijk van schrikt. Om nog maar te zwijgen over de grote groep hardwerkende Nederlanders die veel minder verdienen bij een werkweek van 40 uur.

Recent onderzoek van het platform Manners.nl aan de hand van inkomensdata van het CBS  wijst uit dat 1 op de 3 huishoudens een hypotheek kan krijgen van 5 ton of meer. Twee op de drie huishoudens dus niet. Als gekeken wordt naar personen met een inkomen, zonder spaargeld en schulden, dan kan slechts 8% zich die luxe permitteren.

Een grote meerderheid van potentiële kopers, alleenstaanden, stellen of huishoudens zijn, zonder substantieel spaargeld, aangewezen op woningen in het prijssegment van de woningmarkt onder de gemiddelde transactieprijs van 5 ton.

De prijs van een woning zegt nog niets over de kwaliteit van de woning en de staat van onderhoud. Weliswaar hanteren hypotheekverstrekkers een standaard checklist om over de kwaliteit, het onderhoud en de marktwaarde van de woning informatie te verkrijgen door een taxatierapport van de beoogde woning door de aanvrager te laten overleggen, maar de praktijk wijst steeds vaker uit dat die informatie niet altijd juist en betrouwbaar hoeft te zijn. De lucht in de prijzen door het grote verschil in de vraag en het aanbod van woningen verdoezelen voor een potentiële koper nogal wat relevante informatie over de kwaliteit, de onderhoudsstatus en de werkelijke waarde van een woning.

De enorme schaarste op de koopwoningmarkt heeft dan ook duidelijke schaduwkanten, die snel of op termijn fikse financiële gevolgen kunnen hebben voor de portemonnee van de koper. Zeker als de WOZ-waarden de komende jaren door blijven stijgen en onderhoudskosten vanwege schaarste aan vakmensen steeds meer de pan uit rijzen - en voor eigenaren met lagere inkomens zelfs onbetaalbaar dreigen te worden.  

Door het uitponden van woningen door vastgoedinvesteerders  worden nu en in de komende jaren veel appartementen te koop aangeboden. De uitkomsten van recent onderzoek over het onderhoud en de financiële gezondheid van VvE’s moeten een waarschuwing zijn voor potentiële kopers van woningen in een VVE.  Achterstallig onderhoud, betonrot, funderingsproblematiek en vaak een asbestprobleem (tot 1994 was asbest in de bouw toegestaan) in een VvE, met te weinig geld in het reservefonds voor groot onderhoud van het wooncomplex, staan garant voor het kopen van een dure kat in de zak. Vooral omdat in dit soort VvE’s eigenaren en de VvE ook nog eens in het geheel niet of slecht verzekerd zijn. Alle VvE-opstalverzekeringen sluiten namelijk slecht en achterstallig onderhoud nadrukkelijk uit van dekking.

Verkopers en makelaars houden hun mond over voornoemde relevante data en geven alleen maar informatie over een standaard gehanteerde checklist, die slechts vermeldt of er een actieve VvE is en of een reservefonds, een onderhoudsplan en een opstalverzekering aanwezig zijn. Informatie waar een potentiële koper feitelijk inhoudelijk weinig aan heeft.

De kwaliteit en staat van onderhoud van een appartement kan een koper zelf nog wel goed beoordelen. Daar zit het probleem ook niet voor kopers. Dat zit in de kwaliteit en de staat van het onderhoud van alle gemeenschappelijke zaken van het gebouw. Het groot onderhoud, waarvoor alle eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn. Als een VVE wegens achterstallig onderhoud dus geen of een slechte dekking van opstal- en asbestschade heeft, dan raakt dat ook financieel direct elke eigenaar als verplicht lid van de VVE. Alleen de VVE kan voor alle individuele eigenaren gezamenlijk een opstalverzekering afsluiten. Een individueel lid kan dat niet. Dat maakt het Independer-onderzoek ook zo alarmerend voor alle eigenaren met een woning in een VvE.

Dat kwartje is nog niet gevallen bij eigenaren, potentiële kopers en hypotheekverstrekkers. Massaal wordt er nog steeds door kopers méér geboden dan de vraagprijs. In het  tweede kwartaal van 2025 gebeurde dat volgens de NVM in 74% van het aantal transacties.

Met de hoge prijzen van koopwoningen en het overbieden van de vraagprijs zou je verwachten dat hypotheekverstrekkers kritischer kijken naar financiële risico’s van qua inkomen financieel kwetsbare consumenten op het onderste segment van de commerciële vastgoedmarkt. De kans op een financiële miskoop in dat specifieke segment is immers bij een financieel ongezonde VvE significant groot.