Stop het graaien, verbied short-stay

co-auteur Jan de Korte

Geen recht op een sociale huurwoning en te weinig inkomen voor de vrije sector, dat is de realiteit voor veel woningzoekenden. Naarmate koop en huur in de vrije sector voor steeds meer mensen onbetaalbaar wordt neemt het belang van betaalbaar aanbod in de middenhuur toe. Medio 2024 is daartoe de Wet betaalbare huur ingevoerd om ook huurbescherming te gaan bieden aan (nieuwe) huurders in de middenhuur (900 euro tot 1185 euro én tot  1300 euro bij nieuwbouw). Voor corporaties, pensioenfondsen en particuliere verhuurders heeft dat consequenties, zij mogen bij nieuwe verhuringen niet langer vragen wat ze willen, maar moeten zich aanpassen aan de regels van de middenhuur.

Tot zo ver het goede nieuws. Het slechte nieuws is dat het aanbod van middenhuur dit jaar is verminderd. Wij signaleren daarvoor drie oorzaken en geven aan hoe die kunnen worden aangepakt.

Oorzaak één is de verandering van het belastingregime. Die treft vooral de particuliere beleggers. Degenen die een huis kochten als pensioen, bijvoorbeeld. Dat was interessant in een tijd dat de rente laag was en het belastingregime vriendelijk. Verhuurders betaalden alleen belasting over de huurinkomsten. Maar tegenwoordig moet dat ook over de waardestijging van het verhuurde. Bij een woning van 3 ton gaat nu per maand maandelijks €525 naar de belastingdienst (zie 1) en dat loopt volgend jaar op naar €700 (zie 2). Daarmee is verhuren niet meer interessant. Eigenaren verkopen massaal hun huurwoningen, die gretig aftrek vinden bij starters.
De oplossing: verlaag de belasting in box 3 voor middenhuur van 36 % naar 15 % (idem in box 2) en belast de waardestijging pas bij verkoop. Dan verdwijnt de noodzaak tot het zogenaamde uitponden (=verkopen).

Oorzaak twee van de vermindering van het middenhuur-aanbod is het puntenstelsel. Dat gold al voor sociale huur, maar is in 2024 uitgebreid naar middenhuur (zie 3). Voor allerlei zaken krijgt een woning punten: voor basiszaken als vloeroppervlak, isolatie, WOZ-waarde, kamers en basisvoorzieningen. Maar ook aan inbouwapparatuur, vloerbedekking, extra’s in de badkamer, etc. worden punten toegekend. Daarmee kunnen zomaar 5 tot 10 huurpunten worden toegevoegd. Dat kan net genoeg zijn om de woning in de vrije sector te doen belanden. Voor voldoende verhuurders een bekend fenomeen om met deze 'op-pluspunten' er zoveel bij elkaar te 'graaien' dat de woning in de vrije sector belandt. En dan staat het de verhuurder vrij om te vragen wat hij wil. Inbouwapparatuur kost dan zomaar honderden euro’s in de maand.

De oplossing: de afschaffing van 'graai-punten'.
- alleen basispunten meetellen voor het bereiken van de vrije sector.
- op-pluspunten tellen als aparte categorie.
Je betaalt wat extra huur voor extra’s als inbouwapparatuur (die je in wezen leaset), maar dat extra telt dan niet meer mee voor de liberaliseringsgrens.

Dat zorgt ervoor dat  huurders van gelijke woningen ook gelijk behandeld worden.
Het mag in de basis niets uitmaken wie de keukenapparatuur aanschaft.

Het zou overigens interessant zijn om zo’n  graaipuntenkwestie eens aan de rechter voor te leggen.

Maar er is ook een derde mogelijkheid om extra geld te verdienen aan een huurwoning die in het middensegment thuishoort. Stel dat je woning te klein is om voldoende punten te vergaren om door te breken naar de vrije sector, dan meubileer je hem en bied je hem aan via 'short-stay' contracten aan studenten van buiten de stad, aan expats of via B&B. Je woning wordt dan een soort van hotelkamer of een vakantiewoning, zonder huurbescherming.

Voor dit soort contracten heb je een vergunning van de gemeente nodig, maar daar laten lang niet alle verhuurders zich iets aan gelegen liggen. Zo werd er een zaak bij de huurcommissie aangespannen door een expat die een appartement van 34 m2 huurde, met daarbij inbegrepen een fiets en tweewekelijkse schoonmaak. Huurprijs per maand: €1850. De commissie oordeelde dat de woning onrechtmatig aan de sociale huurmarkt was onttrokken en verlaagde op basis van het aantal punten de huur naar €633.
Oplossing: verbied short-stay, zodat deze woningen niet langer kunnen worden onttrokken aan de gereguleerde huurmarkt.

Gemeenten  moeten veel strakker toezien op dit soort misstanden. Ter illustratie: voorbeelden van kleine short-stay appartementen en de daarvoor gevraagde huur en enkele appartementen rond de puntengrens.

Henk Plessius - fractievoorzitter PvdA Zaltbommel
Jan de Korte – vastgoedeconoom en PvdA-lid

2: 2026: 300.000 euro x 7,78 % x 36 % = 8402 euro : 12 = 700 euro per maand.

3: De huurbescherming van 143 punten (sociale huur) opgetrokken tot en met 186 punten (middenhuur).