Verdienmodel beleggers blokkeert noodzakelijk onderhoud in VvE’s van voormalige sociale huurwoningen

Slecht en achterstallig onderhoud is uitsluitingsgrond van dekking in elke VVE opstalverzekering.

Nadat in Nederland de weg vrijgemaakt was voor buitenlandse beleggers om tegen dumpprijzen (75% van de toenmalige WOZ-waarde) sociale huurwoningen te kunnen kopen, hebben zij als lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE) een doorslaggevende stem in het noodzakelijk onderhoudsbeleid van het wooncomplex. Met vaak eigenaren/bewoners in het bestuur en een beheerder die op voorspraak van de buitenlandse belegger is benoemd. 

Door gewijzigde wet- en regelgeving is het verdienmodel van verhuurders onder druk komen te staan. Met gevolg dat steeds meer verhuurders hun woningen te koop aanbieden. Voor het noodzakelijk onderhoud in menig VVE geen slechte ontwikkeling, want alle verhuurders mijden kosten voor onderhoud omdat die kosten wettelijk niet mogen worden doorbelast aan huurders. Wel exploitatiekosten, onder strikte regels.  

Alle onderhoudskosten moeten dus door verhuurders altijd voor eigen rekening worden genomen. Ten koste van hun winst. Met gevolg dat ten aanzien van noodzakelijk onderhoud in de praktijk een betrouwbare ervaringsregel is ontstaan die luidt; des te meer verhuurders lid zijn van een VVE, des te slechter het onderhoud is.

Waartegen feitelijk door eigenaren/bewoners en huurders niets te doen is zolang verhuurders/beleggers veel stemmacht vertegenwoordigen in VvE’s. Door het aangekondigde vertrek van buitenlandse investeerders uit Nederland zijn grote beleggers bezig met het uitponden van hun bezit. Hetgeen het slechte en vaak achterstallig  onderhoud van sociale woningen alleen maar verergert. Omdat nog strikter dan voorheen de hand op de portemonnee moet worden gehouden. Als doelstelling van hun gekozen exit-strategie.

De gevolgen voor eigenaar/bewoners en huurders in dit soort wooncomplexen, die nagenoeg allemaal ook met een omvangrijk asbestprobleem te kampen hebben en een te gering reservefonds, om slecht en achterstallig onderhoud op te lossen, zijn desastreus te achten.

Vanwege de door elke VvE-opstalverzekeraar in de polis opgenomen expliciete uitsluitingsgronden van dekking van schade: slecht en achterstallig onderhoud! Waarvan vaak door VvE’s aangetoond moet worden dat dit niet de oorzaak is van de onvoorziene gebeurtenis waardoor opstalschade wordt geleden.

Uit het vorenstaande blijkt duidelijk hoe ondoordacht destijds de woningmarkt van sociale huurwoningen door de overheid toegankelijk is gemaakt voor durfkapitalisten waar in het verdienmodel het begrip onderhoud per definitie als een “vies” woord wordt beschouwd. Omdat onderhoudskosten door verhuurders niet mogen worden doorbelast aan huurders en onderhoudsuitgaven altijd ten koste gaan van hun winst. Waardoor de dekking van opstal- en asbestschade uiterst ongewis is en blijft na ieder schadeincident.

Toch verhindert dit alles niet dat nog steeds woningen in dit soort VvE’s tegen absurd hoge marktprijzen verkocht worden.