Verzekerd of toch niet? De verborgen valkuil van wonen met een VvE

Veel appartementseigenaren zijn zich niet bewust van een belangrijke maar onderbelichte realiteit: opstalverzekeringen via een VvE bevatten vaak uitsluitingen, bijvoorbeeld voor schade als gevolg van slecht en achterstallig onderhoud. En laat dat nu net een pijnpunt zijn. Volgens onderzoek van Independer heeft 1 op de 6 VvE’s in Nederland geen reservefonds voor groot onderhoud. Met andere woorden: als het gebouw schade oploopt, is het risico groot dat de verzekeraar simpelweg zegt: "U bent niet gedekt."

De meeste mensen denken: dan regel ik toch gewoon zelf een goede verzekering? Maar dat kan niet. Wettelijk is het zo geregeld dat alleen de VvE gezamenlijk een opstalverzekering mag afsluiten. Individuele eigenaren mogen dat niet. Je bent dus volledig afhankelijk van het beleid, de transparantie en de deskundigheid van het VvE-bestuur. En vaak weet je pas wat er mis is als het te laat is. Bijvoorbeeld als bij brand of ontploffing door vrijgekomen asbest milieuschade ontstaat.

Bij de aankoop van een appartement kijkt bijna niemand kritisch naar de dekking van de opstalpolis. Er wordt vertrouwd op de mededeling “de VvE is verzekerd”, zonder te checken wat er precies gedekt wordt en wat niet. Veel VvE’s hebben een fikse onderverzekering zonder zich dat te realiseren. Noch makelaars, noch notarissen zijn wettelijk verplicht om hier helderheid over te geven. Kopers varen blind, en kunnen de schade later letterlijk zelf ophoesten.

Dit probleem raakt de kern van woonzekerheid. Want hoe zeker is je woning nog als schade niet vergoed wordt en herstelkosten in de tienduizenden euro’s lopen? Bovendien raakt het vooral kwetsbare kopers: starters, senioren, alleenstaanden. – Kopers die vaak geen bouwkundig expert meenemen bij aankoop.

Politieke partijen die zeggen op te komen voor betaalbaar en veilig wonen, kunnen dit onderwerp niet langer negeren. Er is sprake van een structurele informatieachterstand, een scheefgegroeid verzekeringssysteem en te weinig toezicht op het functioneren van VvE’s.

Als eerste stap zouden VvE besturen verplicht moeten worden tot informatieverstrekking over wat de dekking is van de opstalverzekering, of er sprake is van achterstallig onderhoud en waar de risico’s liggen.

Hypotheekverstrekkers zouden beter moeten controleren of de door hen  te financieren VvE woning (zeker in het segment van voormalige sociale huurwoningen) wel goed verzekerd is. Het accepteren dat de VvE een opstalpolis heeft zonder een controle op de feitelijke dekking ervan volstaat na de uitkomsten van voornoemd onderzoek niet meer. De kans dat de hypotheekverstrekker een kat in de zak financiert bij toekomstige schades, is immers na dit glasheldere onderzoek, niet irreëel meer te achten.