Betaal jij te veel huur voor je woning? Zo controleer je dat!

Het is voor velen met een beperkt besteedbaar inkomen niet best gesteld met de woningmarkt in Nederland. Een koopwoning is voor velen geen realistisch scenario meer, voor sociale huurwoningen sta je in veel gevallen jaren op de wachtlijst, en in de vrije sector betaal je je blauw aan huur, als het je vanwege de vaak zeer strenge inkomenseisen al lukt om ertussen te komen. Maar hoe weet je eigenlijk of je te veel huur betaalt? En kun je daar iets tegen doen?

Om te beginnen, er is geen standaardregel om de maximale huurprijs mee te bepalen. Dat is namelijk afhankelijk van wat voor woning je huurt. Mensen die een kamer of een sociale huurwoning huren, kunnen via een puntensysteem controleren of de maximale huurprijs niet wordt overschreden.

Voor huurders in de vrije sector is dat een ander verhaal: daar geldt namelijk geen maximale huurprijs, ook al werd uitgerekend deze week aangekondigd dat minister De Jonge van Volkshuisvesting plannen heeft om ook de vrije huurmarkt beter te reguleren. De achterliggende gedachte is om ook deze groep huurders – die in veel gevallen tegen wil en dank een woning huren voor een huurprijs die in verhouding tot het inkomen eigenlijk te hoog is – meer zekerheden en bescherming te bieden.

Maar terug naar de huidige situatie. Hoe zit het eigenlijk precies? We nemen de regels en de opties per type woning door.

Om deze vraag te beantwoorden, wenden we ons tot de Woonbond. Zij stellen dat er vanaf 2022 sprake is van twee inkomensgrenzen, afhankelijk van het type huishouden.

Alleenwonenden mogen jaarlijks niet meer verdienen dan 40.765 euro bruto. Voor meerpersoonshuishoudens (zoals stelletjes, maar ook gezinnen) geldt een grens van 45.014 euro bruto per jaar. Zit jouw inkomen daarboven? Dan kom je in de regel niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Daar is echter wel een uitzondering op. Woningcorporaties beschikken over 7,5 procent aan zogenaamde 'vrije toewijzingsruimte'. Van alle sociale huurwoningen die vrijkomen, mogen corporaties 7,5 procent toewijzen aan mensen met een hoger inkomen. Dit is optioneel, en zeker geen verplichting. Je hebt als geïnteresseerde met een hoog inkomen dan ook niet het recht om een sociale huurwoning op te mogen eisen.

Of een woning wordt beschouwd als een sociale huurwoning, is afhankelijk van de huurprijs.

De overheid stelt jaarlijks een zogenaamde huurliberalisatiegrens vast. Teken je een huurcontract? Dan moet de kale huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder deze huurliberalisatiegrens zitten, zo meldt het Juridisch Loket. Servicekosten en andere kosten zoals internet, maar ook gas, water en licht op voorschot zitten dus niet bij deze huurprijs inbegrepen.

In 2022 is deze huurliberalisatiegrens vastgesteld op een kale huurprijs van 763,47 euro. Als jij in 2022 een woning betrekt met een kale huurprijs onder dit bedrag, huur je een sociale huurwoning. Afhankelijk van de hoogte van jouw inkomen kun je dan ook in aanmerking komen voor huurtoeslag.

In de praktijk zullen woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens in vrijwel alle gevallen corporatiewoningen van woningbouwverenigingen zijn. Particuliere verhuurders kunnen woningen in de regel voor aanzienlijk hogere bedragen verhuren, en zullen het over het algemeen niet nalaten om dat ook daadwerkelijk te doen.

Huurprijzen mogen volgens de wet jaarlijks éénmalig worden verhoogd, en wel in de maand juli. Voor sociale huurders is dat percentage dit jaar vastgesteld op 2,3 procent, en dat is gebaseerd op het gemiddelde jaarinflatiepercentage tot en met december 2021, aldus de Rijksoverheid. Wat dit gezien de enorme inflatie betekent voor de huurverhoging van 2023, is nog niet duidelijk.

Als jouw huurprijs door de jaarlijkse verhogingen op een zeker moment boven de huurliberalisatiegrens gaat, huur je op papier echter alsnog een sociale huurwoning. Van toepassing is namelijk alleen de kale huurprijs bij aanvang van het huurcontract, zo meldt de Huurcommissie.

Alle regels omtrent de jaarlijkse huurverhoging per type woning vind je bij de Rijksoverheid.

Het hierboven genoemde bedrag van 763,47 euro kale huur per maand is dus een bovengrens. Maar als jij aanzienlijk minder verdient dan het maximale jaarlijkse bruto inkomen waarvoor geldt dat je in aanmerking komt voor een sociale huurwoning van een corporatie, kun je ook een goedkopere woning betrekken.

Dit gebeurt door middel van een systeem dat 'passend toewijzen' wordt genoemd. De maximale kale huurprijs die corporaties aan huurders met een laag inkomen mogen rekenen, is 633,25 euro voor huishoudens bestaande uit één of twee personen, en 678,66 euro voor grotere huishoudens.

Volgens de Woonbond moeten corporaties 95 procent van het woningaanbod dat aan huishoudens met een laag inkomen wordt verhuurd een betaalbare huur hebben. Maar 'betaalbaar' is een rekbaar begrip, in de praktijk wordt alles onder de huurliberalisatiegrens namelijk als betaalbaar gezien.

Maar wat zijn dan de inkomensgrenzen voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen? Ook daar zijn regels voor. In 2022 zijn de bedragen als volgt:

• Eenpersoonshuishouden (nog geen AOW) - 24.075 euro
• Meerpersoonshuishouden (nog geen AOW) - 32.675 euro
• Eenpersoonshuishouden (AOW) - 23.975 euro
• Meerpersoonshuishouden (AOW) - 32.550 euro

Denk je dat je te veel betaalt voor je sociale huurwoning? Via de Huurprijscheck – een tool ontwikkeld door de Huurcommissie – kun je een schatting maken van de maximale huurprijs die je zou moeten betalen.

Dat wordt onder meer bepaald op basis van woningkenmerken, zoals de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen en faciliteiten, het aantal vierkante meters én het al dan niet hebben van een tuin, balkon, schuur en/or bergruimte. Ook de WOZ-waarde speelt mee, al is de WOZ-waarde sinds 1 mei 2022 minder bepalend in het vaststellen van de maximale huurprijs, zo stelt de Huurcommissie.

Blijkt uit de Huurprijscheck dat je mogelijk inderdaad te veel betaalt? Dan kun je proberen om een huurverlaging aanvragen. Alle regels en voorwaarden kun je nalezen bij het Juridisch Loket.

Je zou misschien verwachten dat het verhuurders van kamers vrij staat om naar eigen inzicht een huurprijs te bepalen, maar dat is niet waar. Ook voor kamers geldt namelijk dat er sprake is van een maximale huurprijs. 

Ook in dit geval kun je je wenden tot de Huurprijscheck van de Huurcommissie, al is deze variant speciaal gemaakt voor onzelfstandige woonruimtes. In dit geval gaat het bijvoorbeeld om de grootte van de kamer, of de kamer voorzien is van een wastafel, et cetera.

Blijkt ook uit deze check dat je te veel huur betaalt? Dan kun je eveneens proberen om een huurverlaging aan te vragen.

Overigens goed om te benoemen: er is in het geval van kamerhuur met regelmaat sprake van grote verschillen tussen waar huurders in theorie recht op hebben en waar huurders in de praktijk aanspraak op maken. Veel huurders kennen hun rechten niet, of durven geen huurverlaging aan te vragen uit angst de verstandhouding met de huisbaas op het spel te zetten.

In deze krappe woningmarkt geldt immers "Voor jou zo tien anderen".

Om te beginnen het slechte nieuws: momenteel geldt er geen maximale huurprijs voor huurwoningen in de vrije sector. De verhuurder mag in grote mate zelf de huurprijs bepalen, al moet deze prijs wel 'redelijk' zijn.

En daar wringt 'm gelijk de schoen: wat is 'redelijk'? Je kunt je niet zomaar beroepen op het puntensysteem zoals in het geval van sociale huurwoningen. In beginsel kun je je verhuurder vragen om de prijs te verlagen als je denkt dat de prijs te hoog is, maar het behoeft vermoedelijk geen nadere toelichting dat de kans levensgroot is dat je verzoek wordt weggelachen. De verhuurder hoeft hier namelijk niet aan mee te werken, dus dan weet je waarschijnlijk wel hoe de vork in de steel zit.

Toch zit je niet helemaal zonder mogelijkheden. Mocht je een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd, dan kun je de Huurcommissie tijdens de eerste zes maanden van het contract vragen om de prijs te controleren. Heb je daarentegen een huurcontract voor bepaalde tijd? Dan kun je de Huurcommissie tot zes maanden na afloop van het tijdelijke contract vragen om te kijken of de huurprijs redelijk is. Zo voorkom je dat de huisbaas jouw contract niet verlengt omdat je lastige vragen stelt.

Mocht je deze stap zetten? Dan controleert de Huurcommissie allereerst of de verhuurder überhaupt een geliberaliseerde huurprijs mag vragen voor de woning. In dat geval wordt het puntensysteem gebruikt dat ook geldt voor sociale huurwoningen. 

Bepaalt de Huurcommissie dat de maximale huur onder de liberalisatiegrens van 763,47 euro zou moeten liggen? Dan is de Huurcommissie gemachtigd om de huur te laten verlagen tot de liberalisatiegrens. Vanaf dat moment huur je op papier een sociale huurwoning, en de nieuwe huurprijs geldt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van jouw huurcontract.

Te veel betaalde huur moet je in dat geval van de huisbaas terugkrijgen. Maar oordeelt de Huurcommissie dat de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens mag liggen? Dan heb je pech: de huurprijs blijft in dat geval hetzelfde.

Deze week is de campagne 'De Huur Is Te Duur' afgetrapt door BNNVARA. Veel huurders – met name jongeren – zijn niet of onvoldoende op de hoogte van hun rechten, en betalen stelselmatig veel te hoge huren. En dat moet anders. 

Alles over deze campagne kun je hieronder lezen.

Bron: Belastingdienst, Huurcommissie, Juridisch Loket, Rijksoverheid, Woonbond