Huis kopen voor middeninkomens steeds lastiger: is dit op te lossen?

Voor een alleenstaande met een modaal inkomen met 20.000 euro op de spaarrekening is het nu in 107 van de 355 Nederlandse gemeenten nog steeds niet mogelijk een eigen huis (van 55 tot 65 vierkante meter) aan te schaffen, vanwege te hoge huizenprijzen. Dat blijkt uit onderzoek van Independer. Ook koppels met een normaal inkomen en weinig spaargeld komen in de meeste plekken in Nederland – met name in de Randstad – niet aan een koophuis.

De hoge huizenprijzen in Nederland zorgen ervoor dat veel koopwoningen onbereikbaar blijven voor huurders, en dan met name voor huishoudens met middeninkomens. Hierdoor kan er ‘inkomenssegregatie’ optreden tussen de huur- en koopsector. Dat houdt in dat veel rijkere huishoudens wel een huis kunnen kopen, terwijl veel mensen met middeninkomens vast blijven zitten in een dure huurwoning. “In de vrije sector zien we vaak torenhoge huurprijzen voor kleine appartementjes, omdat er geen enkele huurprijsbescherming is“, stelt Marcel Trip, woordvoerder van de Woonbond.

Business Insider rekende uit dat je als huishouden 71.000 euro per jaar moet verdienen om een hypotheek te krijgen die de gemiddelde huizenprijs (in november 2019) precies kan financieren met een maximale hypotheek. Een modaal inkomen ligt in 2020 volgens het Centraal Planbureau (CPB) op 36.500 euro. Dat betekent dat je huishouden uit twee modaal verdieners moet bestaan wil je een hypotheek kunnen afsluiten voor de gemiddelde huizenprijs. Hierdoor hebben mensen middeninkomens nauwelijks meer toegang tot de woningmarkt, stelt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft.

“Omdat koopwoningen voor starters vaak erg duur zijn, en mensen met een inkomen vanuit flexwerk niet makkelijk een hypotheek krijgen, is een koopwoning zonder daar eerst voor gespaard te hebben voor veel mensen onhaalbaar”, stelt Trip van de Woonbond.

De woningmarkt stortte na de kredietcrisis van 2008 in elkaar. In dat jaar gaf het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) al aan dat het voor met name huurders in de Randstad lastig was om door te stromen naar een koophuis vanwege de hoge prijzen. Ook stelde het dat het een moeilijke opgave was om de inkomensverdelingen over de huur- en koopsector te sturen en dat de spanning tussen vraag en aanbod alleen kon afnemen wanneer er flink meer gebouwd zou worden.

Sindsdien is de situatie niet veel ten goede veranderd. In 2013 waren woningen nog 42 procent goedkoper dan op dit moment, becijfert het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Intussen zijn ook de huurprijzen flink opgelopen. Voor een huurwoning in de vrije sector betaal je al snel gemiddeld 1076 euro per maand en voor een appartement 1114 euro. Vooral voor alleenstaanden zijn deze huurkosten lastig op te hoesten.

“Veel middeninkomens zitten momenteel klem in de te dure vrije huursector. Eigenlijk is er door het woonbeleid een gat gecreëerd voor mensen voor wie de sociale huursector op slot zit, en voor wie een koopwoning geen haalbare kaart is”, stelt Marcel Trip van de Woonbond.

Het Nibud ziet dat huishoudens in 2019 meer dan de helft van hun inkomen kwijt zijn aan hun vaste lasten. Een huishouden met een modaal inkomen en een gemiddelde huur is net iets meer dan 55 procent van het netto-inkomen kwijt aan vaste lasten en iemand op bijstandsniveau net iets meer dan 50 procent. Hierdoor heeft bijna 40 procent van de Nederlanders moeite met rondkomen en lukt het niet om te sparen.

Hoe hoger het inkomen van een huishouden, hoe lager het aandeel dat opgaat aan de vaste lasten, stelt het Nibud. Hoe kan dit? De kosten voor een gemiddelde hypotheek liggen lager dan de gemiddelde huurkosten. Mensen die huren hebben daardoor hogere lasten en minder ruimte om te sparen dan mensen met een koopwoning om hun een hypotheek af te lossen. Dit vergroot de bestaande kloof.

Deze kloof is volgens Trip van de Woonbond ontstaan door het op slot gooien sociale huursector voor middeninkomens. “In 2010 is er een inkomensgrens ingesteld waarmee een groot deel van de huishoudens met een inkomen geen recht meer op een sociale huurwoning heeft. Zij moesten hun heil maar zoeken in de commerciële huursector of ze moeten een woning kopen.”

Volgens hoogleraar Boelhouwer is de voornaamste oorzaak van de huidige problematiek het tekort aan woningen en het verschil in vermogen tussen huishoudens in de woningmarkt.

Volgens hoogleraar Boelhouwer moeten er simpelweg meer woningen gebouwd worden. Daarnaast moeten volgens hem niet alle kaarten gezet worden op binnenstedelijk bouwen, zoals dat nu het geval is. Het rijk moet volgens hem zorgen voor financiële ondersteuning en regie, de provincies moeten voldoende locaties beschikbaar stellen en gemeentes moeten voldoende directe vestigingsmogelijkheden ontwikkelen. Verder kunnen banken volgens Boelhouwer meer maatwerk geven bij het verstrekken van hypotheken.

Woordvoerder Trip van de Woonbond stelt verder dat de politiek af moet van het geloof dat de markt zorgt voor betaalbare woningen voor middeninkomens. “Veel mensen wonen nu tegen wil en dank in de vrije sector, omdat er geen alternatief is”, aldus Trip. Om te zorgen dat zij betaalbaar kunnen wonen, moeten er volgens Trip twee dingen gebeuren. Zo moet de sociale huursector groter en moet de inkomensgrens in deze sector omhoog, zodat ook middeninkomens een sociale huurwoning kunnen huren. Op deze manier kunnen lage én middeninkomens goed en betaalbaar wonen. Nu zijn middeninkomens nog uitgesloten tot sociale huur en is er geen enkel beleid om huurwoningen in de vrije sector aan banden te leggen.

Daarnaast moeten de woekerprijzen in de vrije sector aangepakt worden. “Laat de bescherming van het puntenstelsel doorlopen na de €737,14, zodat huurders hier ook huurprijsbescherming hebben. Zo voorkom je woekerprijzen in deze sector. Daarmee komen mensen die willen doorstromen naar een koopwoning wel aan sparen toe, en zal een deel misschien wel willen blijven huren omdat dat dan betaalbaarder is dan nu het geval is”, aldus Trip.

Hoogleraar Boelhouwer raadt de consument aan om zijn of haar zoekgebied uit te breiden, met name voor mensen die nu alleen in de Randstad zoeken. Daarnaast adviseert hij genoegen te nemen met een woning van mindere kwaliteit.  Starters kunnen gebruikmaken van een starterslening. Ook is er Koopgarant, een regeling die ervoor zorgt dat starters makkelijker hun eerste huis kunnen kopen. Verder is het volgens Boelhouwer goed om na te denken over het in de arm nemen van een aankoopmakelaar of over het starten van een coöperatie met andere kopers.