Uw hypotheek als melkkoe

Een eigen huis kost veel geld. Onze hypotheek is vaak een stevige kostenpost, mede vanwege de rente die we aan de bank betalen. In omringende landen als Duitsland, Frankrijk en België betalen huizenbezitters veel minder rente over hun hypotheek. Waarom kan dat niet in Nederland?

Gebrek aan concurrentie
Volgens hoogleraar mededinging M.P. Schinkel van de Universiteit van Amsterdam wordt de hoge hypotheekrente in Nederland veroorzaakt door een gebrek aan concurrentie op de hypotheekmarkt. In ZEMBLA zegt Schinkel dat we hierdoor honderden tot duizenden euro’s per jaar teveel rente betalen voor onze hypotheek.

Wouter Bos had hoge hypotheekrente kunnen voorkomen
Wouter Bos, oud minister van Financiën, heeft in 2009 het aanbod van Eurocommissaris N. Kroes om in Nederland geen prijsleiderschapsverbod voor de ING op te leggen naast zich neer gelegd. Dat blijkt uit een tot nu toe niet openbare briefwisseling tussen Kroes en de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) in bezit van ‘ZEMBLA’. Volgens hoogleraar mededinging M.P. Schinkel van de Universiteit van Amsterdam heeft de keuze van Bos tot gevolg dat er in Nederland geen sprake meer is van een concurrerende hypotheekmarkt. Met als gevolg dat we in Nederland honderden tot duizenden euro’s per jaar teveel betalen aan hypotheekrente, zo blijkt uit de berekeningen van Schinkel.
 
ZEMBLA onderzoekt: Rekenen onze banken een eerlijke prijs of betalen we teveel hypotheekrente?

Toelichtingen:

Zowel het ministerie van Financiën als de ING wilden niet in ZEMBLA reageren. We hebben hen herhaaldelijk de mogelijkheid gegeven om ons een interview te geven omdat wij zeer hechten aan hoor- en wederhoor. 

Brieven
In de briefwisseling staat dat Kroes eind 2009 door de NMa is gewaarschuwd voor ernstige gevolgen voor de Nederlandse markt, als de Europese Commissie de ING zou verbieden om in eigen land prijsleider te mogen zijn. Toenmalig NMa voorzitter P. Kalbfleisch schrijft aan Kroes: ‘Gezien het geringe aantal banken hier te lande heeft deze bepaling als waarschijnlijke (ik denk meer dan dat) consequentie, dat een deel van de markt op slot gegooid wordt’. Kroes deelde de zorgen van de NMa en heeft de Nederlandse overheid aangeboden om ING geen verbod op prijsleiderschap voor de Nederlandse markt op te leggen.

E-mail van het NMA aan de Europese Commissie (10 nov 2009) (pdf)
E-mail van Kalbfleisch aan Neelie Kroes (pdf)
Brief van Neelie Kroes aan Kalbfleisch (26 januarie 2010) (pdf)

Berekeningen
Banken geven geen volledige openheid over de specifieke kosten en renteopbouw van hun hypotheekproducten. Om meer inzicht te krijgen in de winsten van de banken hebben verschillende deskundige met de cijfers die wél beschikbaar zijn gefundeerde schattingen gemaakt. Deze geven een indicatie over de winstmarge en het rendement op hypotheken die door de banken worden gemaakt.

Berekening 1 (pdf)
Toelichting op genoemde schatting van mogelijke extra winsten op de Nederlandse hypotheekportefeuille sinds mei 2009 in de Zembla-uitzending “Uw Hypotheek als Melkkoe” van 14 september 2012 door hoogleraar M.P. Schinkel en Mark Dijkstra.

Berekening 2 (pdf)
Deze berekening betreft de kosten- en renteopbouw van een variabele hypotheek zoals die nu verstrekt wordt in de markt. Het is een conservatieve berekening die rekening houdt met alle kosten. Hieruit blijkt dat er op dit hypotheekproduct een rendement op eigen vermogen van 28% gemaakt wordt. De winstmarge is 0,6%

Berekening 3 (pdf)
Deze berekening is gemaakt op basis van de jaarverslagen van de ABN Amro Bank en de ING. Hieruit blijkt dat het rendement op eigen vermogen bij hypotheken in 2010 32% was in en in 2011 27,2%. 

Berekening 4 (pdf)
Deze berekening geeft de renteopbouw van een hypotheek van de ABN Amro met rentevaste periode van tien jaar weer. De cijfers uit 2005 zijn afkomstig van een hypotheek die in 2005 is verstrekt. De gegevens uit 2012 zijn bevestigd door een bron bij ABN Amro. Hieruit blijkt dat er sprake is van een verdubbeling van de winstmarge tussen 2005 en 2012.

(De deskundigen zijn bij de redactie bekend. Zij hebben aangegeven niet met hun naam in de openbaarheid te treden)

NMa rapporten
In ZEMBLA kondigt de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) aan opnieuw onderzoek te gaan doen naar de hypotheekmarkt.  Al in 2010 en 2011 deed de NMa onderzoek naar de oorzaak van de hoge hypotheekrente in Nederland. Volgens de kartelwaakhond was er geen bewijs voor onderlinge prijsafspraken tussen de banken. De NMa zag toen geen aanleiding om in te grijpen.

Quickscan (pdf) en  Sectorstudie hypotheekmarkt (pdf)

Scriptie
UvA studente Fleur Randag schreef, onder begeleiding van Maarten Pieter Schinkel, haar doctoraalscriptie over de effecten van de prijsleiderschapsverboden van de Europese Commissie voor ING, ABN en AEGON. State-aided Price Coordination in the Dutch mortgage market , (pdf)