Eerste huis kopen? Dit heb je als starter aan eigen geld nodig

Laatst gewijzigd: 5 juni 2025

Acht op de tien jongeren twijfelen of ze ooit nog een huis kunnen kopen. Hoe kom je aan een starterswoning? En hoeveel eigen geld moet je zelf inleggen?

Voor een eerste huis heb je als starter vaak tienduizenden euro’s aan spaargeld nodig. En dat terwijl huizenprijzen blijven stijgen, het aanbod klein is en de concurrentie moordend. Hoeveel geld moet je precies zelf inbrengen? En waarom is het zo moeilijk om te kopen als starter?

Voor starters is het steeds moeilijker geworden om een huis te kopen, vooral door een combinatie van hoge prijzen, strenge leennormen en oneerlijke concurrentie op de woningmarkt. Voor een alleenstaande starter met een modaal inkomen is het vinden van een betaalbare woning in 2025 nagenoeg onmogelijk. De gemiddelde prijs van een appartement ligt op € 362.264, terwijl je als starter vaak aanzienlijk minder kunt lenen. Wie geen flink eigen vermogen heeft, valt dus al snel buiten de boot.

De woningmarkt is al langere tijd moeilijk toegankelijk voor starters zonder flinke spaarrekening of vermogende ouders. De Rotterdamse leerkracht Anne Korten merkte dat in 2022 al. Ze verdiende toen € 42.000 bruto per jaar en kon daarmee ongeveer € 153.000 lenen. ‘Dat viel me echt tegen. Ik had gedacht dat ik met een fulltimebaan in een maatschappelijk beroep meer zou kunnen lenen.’

Korten is geen uitzonderingsgeval. In 2022 bleek uit onderzoek van Independer dat alleenstaande starters tot 35 jaar met een modaal inkomen gemiddeld € 38.000 aan eigen geld nodig hadden om een woning van ongeveer zestig vierkante meter te kunnen kopen. ‘Dat bedrag was toen al bijna verdubbeld ten opzichte van drie jaar eerder’, aldus hypotheekexpert Marga Lankreijer-Kos.

Maar sindsdien zijn de huizenprijzen opnieuw sterk gestegen. In 2024 is dat bedrag ruim verviervoudigd: een alleenstaande starter heeft nu gemiddeld € 157.000 eigen inleg nodig om een appartement te kunnen kopen. In een kwart van de gemeenten is zelfs meer dan € 200.000 vereist. Daarmee is het gat tussen koopwens en koopkracht voor veel starters alleen maar groter geworden.

Zelfs mét spaargeld is het aanbod voor starters zeer beperkt. De meeste betaalbare woningen zijn klein, ongewenst gelegen of zelfs onbewoonbaar. ‘Op Funda kreeg ik vijftien zoekresultaten', vertelt Korten. 'Dertien daarvan waren parkeergarages. Verder een studio van 28 vierkante meter en een huis aan een drukke straat met een metro voor de deur.’

Dat er zo weinig geschikte starterswoningen zijn, heeft meerdere oorzaken. In de afgelopen jaren is er te weinig gebouwd in het goedkopere segment, terwijl de vraag juist sterk is toegenomen. Ontwikkelaars kiezen bovendien vaker voor duurdere koopwoningen of luxe appartementen, omdat die meer opleveren. Daarnaast blijven doorstromers langer in hun (starters)woning zitten, onder meer vanwege de gestegen rente of het ontbreken van betaalbare vervolgstappen. Daardoor komt er minder doorstroming op gang en raken starters letterlijk klem.

Inmiddels wordt er bij 71,5% van de huizen – ook buiten de Randstad – overboden. Daarbij wordt soms wel 13% boven de vraagprijs overboden om de woning te kunnen bemachtigen. 'Bij het tweede huis dat we hebben bezichtigd zijn we meteen flink overboden, we schrokken er zelf van', vertelt een stel aan Kassa. 'Daar is uiteindelijk 120.000 euro op overboden. Op een vraagprijs van 398.000 euro voor zestig vierkante meter.'

Als alleenstaande starter heb je gemiddeld € 157.372 aan eigen geld nodig om een appartement te kunnen kopen. In sommige gemeenten loopt dat zelfs op naar meer dan twee ton.

De gemiddelde prijs van een appartement in Nederland ligt rond de € 362.000, blijkt uit onderzoek van Independer. Omdat je maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen, moet het resterende bedrag – zoals overbieden, bijkomende kosten en verschil tussen koopsom en hypotheek – volledig uit eigen zak komen. Alleenstaande starters zijn hierdoor helaas vrijwel kansloos op de huizenmarkt zonder financiële hulp.

Ook tweeverdieners moeten flink in de buidel tasten: voor een eengezinswoning is vaak tienduizenden euro’s aan eigen geld nodig. Volgens Independer zijn er in veel gemeenten forse bedragen nodig om het gat tussen de maximale hypotheek en de woningprijs te dichten. Een stel met twee modale inkomens dat een eengezinswoning wil kopen, betaalt gemiddeld € 478.662 voor een huis. Omdat ook zij maximaal 100% van de woningwaarde mogen lenen, moeten bijkomende kosten én eventuele overbiedingen volledig met eigen geld worden gefinancierd. Gemiddeld komt dat neer op zo’n € 45.771 aan eigen inleg voor tweeverdieners. In 57 Nederlandse gemeenten is zelfs meer dan € 150.000 nodig.

Het verschilt per gemeente hoeveel eigen geld er meegenomen moet worden. Om die verschillen inzichtelijk te maken heeft Independer een interactieve kaart gemaakt waarop te zien is hoeveel jij in jouw gemeente aan eigen geld mee moet nemen. Zowel alleenstaanden als tweeverdieners kunnen de kaart raadplegen.

Naast de koopsom moet je als koper ook rekening houden met bijkomende kosten. Deze kosten – gemiddeld zo’n € 5.000 tot € 10.000 – worden niet meegefinancierd door de bank en moet je dus uit eigen zak betalen. Denk aan:

• Taxatiekosten
• Notariskosten
• Hypotheekadvies- en afsluitkosten
• Makelaarskosten (indien van toepassing)

Omdat banken maximaal 100% van de woningwaarde financieren, moet alles daarboven – inclusief deze kosten en eventuele overbiedingen – met eigen geld worden betaald. Voor veel starters betekent dat dat zij niet in hun huidige woonplaats een huis kunnen kopen. Dat geldt ook voor Korten: ‘Ik voel me verbonden met mijn wijk en mijn stad. Ik zou het echt heel jammer vinden als ik door mijn woonsituatie mijn werk niet meer kan doen op de school waar ik juist zo mijn plek begin te vinden.’

Volgens hoogleraar Huisvestingssystemen Peter Boelhouwer is er op de woningmarkt sprake van een structureel voordeel voor doorstromers: mensen die al een koopwoning bezitten en die met de overwaarde een nieuw – vaak duurder – huis kopen. ‘Eigenlijk subsidiëren we dat continu', legt Boelhouwer uit. ‘Huiseigenaren hebben de afgelopen jaren meer verdiend aan de waardestijging van hun huis dan met werken. En daar wordt nu geen belasting over geheven. Dat is iets wat je eigenlijk niet wilt.’